济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

  开发商特征：政府对研发企业的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

  能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

  对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更看重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体计划要求较严格。

  产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

  （1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并做包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

  （2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入Ji烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

  （3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

  本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CID（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

  整体花钱的那群人主力仍为比较注重生活品质的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

  随着周边生活设施的逐渐完备和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内花钱的那群人和范围，成为跨区域消费的一块热土。

  由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

  私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对来说比较稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

  政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

  高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

  年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

  此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

  外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

  外资企业驻济高层管理人士：加入WTO后，外商投资将大幅度提升，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

  本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场之间的竞争中占有其它楼盘很难来做比较的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子--滋养城市贵族。

  由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施逐步提升本案所处的层次，具体建议如下：

  网络：宽带网入户，并预留管线、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

  （二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

  建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

  B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

  （四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

  （五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

  （六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活小习惯，面积应在100--180平方米之间，适当保留200--250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

  我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

  （1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

  在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

  价格是整个经营销售的策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

  （2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

  目前市场竞争Ji烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。

  整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作伙伴关系后报与贵司参考。

  突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

  及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

  3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

  5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提升开发商的品牌力度。

  我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作的过程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业技术人员的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

  环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

  2、市场调查与研究成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

  此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调查与研究，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

  1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计的基本要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场POP布置建议SP活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

  2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、SP活动计划等内容）-----

  3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

  5、现场POP布置详细的细节内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

  行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

  每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

  月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。

  阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排

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